카페 임대계약할 때, 꼭 확인해야 할 5가지 (실전 체크리스트)

 

카페 창업 전 임대계약할 때 절대 놓치면 안 되는 핵심 체크리스트 5가지!
권리금, 전기 용량, 계약서 조항까지 실전 창업자 시점에서 정리했어.

 

카페 창업에서 가장 큰 돈 들어가는 게 뭔지 알아?
바로 임대 계약이야.

월세도 부담인데, 잘못 계약하면

권리금 날리고, 인허가 안 되고, 심지어 장사도 못해.

 

실제로 피해 본 사람들 사례 꽤 많아서,

나도 조사하면서 이건 무조건 미리 체크해야겠다 싶더라.

카페 임대계약하기 전에 반드시 확인해야 할

핵심 항목 5가지, 지금부터 정리해줄게.

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1. 용도지역 & 건축물 용도 확인

가장 먼저 해야 할 것 =

이 건물에서 음식점 영업이 가능한지 확인하는 거야.

● 확인 방법

• 건축물대장에서 '용도' 확인 → ‘제2종 근린생활시설’이어야 일반적으로 카페 영업 가능
• 용도지역은 도시계획 확인 필요 → ‘주거지역, 상업지역’ 여부 확인

건물 자체가 '업무시설'이면 음식점 영업이 불가능할 수도 있어.
이런 경우, 보건소에서 영업신고 반려될 확률 높아.

 

💡국토부 ‘부동산종합공부 열람시스템’에서 확인 가능 (무료)

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2. 시설 인허가 조건 확인 (환기, 배수, 화장실 등)

카페는 음식점으로 분류되기 때문에,
보건소 영업신고 통과하려면 아래 조건을 반드시 갖춰야 해.

● 보건소 실사 체크리스트 (대표 예시)

• 화장실: 실내 또는 건물 내 공용화장실이 있어야 함 (남녀 분리 필요할 수도 있음)
• 세척 시설: 싱크대 2개 이상, 손 씻는 곳 따로 있어야 함
• 환기 시설: 외부 배기 가능한 환풍 설비

이런 기준은 건물 구조에 따라 못 맞출 수도 있어서
계약 전에 도면 + 현장 실사 필수야!

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3. 권리금 구조 확인 (허위·부풀리기 주의)

실제로 영업 안 되는 매장인데도 권리금 요구하는 경우도 있음.

● 확인할 것

• 권리금 내역서 요구: 무엇에 얼마가 포함돼 있는지 요청 가능
• 최근 3개월 매출 자료 요구 (POS 매출내역 등)
• 주변 시세 비교 필수 (부동산 앱 활용)

부풀려진 권리금 물고 들어가면, 장사 시작도 전에 이미 손해야.

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4. 계약서 조항 중 ‘중도해지·시설 철거’ 관련 항목 확인

창업이 항상 성공한다는 보장은 없잖아.

근데 계약서 잘못 쓰면 중도해지 위약금이나

시설 철거 비용 폭탄 맞을 수 있음.

● 필수 확인 조항

• 임대기간 중 중도 해지 가능 여부 (위약금 조건 명시됐는지)
• 시설 철거 의무: 나갈 때 인테리어 다 철거해야 하는지 꼭 체크
• 원상복구 범위: 천장, 바닥, 간판 포함 여부 구체적으로 명시해야 함

건물주가 “그냥 나중에 정리만 해주면 돼요~” 하는 말은 절대 믿으면 안 돼.

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5. 전기 용량 및 가스 배관 상태 확인

카페는 에스프레소 머신, 제빙기, 냉장고 등

전력 소모 많은 장비가 많아.

전기 용량이 부족하면 차단기 계속 내려가거나

전기 증설 공사 필요해서 추가 비용 들어.

● 체크리스트

• 전기 용량 10kW 이상 권장 (소형 카페 기준)
• 삼상 전력 가능 여부
• 가스 연결 상태: 커피만 하면 상관 없지만, 오븐이나 주방기기 사용 시 확인 필수

계약 전에 반드시 전기 계량기 확인 + 전문가 동행 실측 추천

 

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체크리스트 요약

항목	체크포인트
용도지역·건축물	음식점 가능한 용도인지 (근생시설 등)
위생시설 요건	화장실, 세척시설, 환기 등
권리금	내역 공개, 매출 증빙 필수
계약서 조항	중도 해지 조건, 철거 의무 유무
전기·가스	전력량 확인, 배선 상태 체크

 

 

 

 

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